Koupě investičního bytu na pronájem

Přemýšlíte o tom, jak zhodnotit své finance a vybudovat zajímavý pasivní příjem?
Investice do koupě nemovitosti je atraktivní možností, jak zbohatnout.
Protože jde o dlouhodobou investici v řádu stovek tisíc či milionů korun, potřebujete promyšlený plán a strategii, jak dosáhnout nejlepšího zhodnocení vložených peněz.

Součástí této strategie je také financování nákupu. Koupit nemovitost za hotové a přijít o všechny úspory, anebo zvolit financování s pomocí hypotéky? To je oč tu běží! Pojďme se společně zamyslet nad tím, který způsob financování pro vás bude výhodnější.

Investiční záměr

Pan Jirsák se rozhodl koupit investiční nemovitost. Vyhledal si nabídku prodeje bytu 2+1 ve starší zástavbě s výměrou 55 m². Byt byl po kompletní rekonstrukci a součástí prodeje bylo také základní vybavení. Majitel požadoval kupní cenu 1 100 000,- Kč. Pan Jirsák měl tuto částku naspořenu. Měl tedy dvě možnosti. Zaplatit za byt v hotovosti, anebo použít pouze část vlastních zdrojů a zbylou sumu financovat pomocí hypotéky.

Kalkulace výnosu z nájmu
Pořizovací cena bytu	1 100 000,- Kč
Měsíční výnos z nájmu	6 500,- Kč
Roční výnos z nájmu	78 000,- Kč
Roční hrubý výnos	7,1 %

Výdaje	měsíčně	ročně
Poplatek za správu	100,-Kč	1 200,- Kč
Příspěvek do fondu oprav	1 100,-Kč	13 200,- Kč
Daň z nemovitosti		600,- Kč
Pojištění nemovitosti		1000,- Kč
Celkem výdaje		16 000,- Kč

*Roční čistý výnos z nájmu v Kč		62 000,- Kč
*Roční čistý výnos v %		5,64 %

Nákup prostřednictvím hypotéky
Kalkulace výnosu z nájmu s hypotékou
Parametry hypotečního úvěru
Doba splácení	30 let
LTV	80 %
Úroková sazba	2,33 %
RPSN	2,65 %
FIX	5 let
Splátka	3264,- Kč

Pořizovací cena bytu	1 100 000,- Kč
Vlastní zdroje	220 000,- Kč
Výše hypotečního úvěru	880 000,- Kč
Roční výše nájmu	78 000,- Kč
Roční výše splátky hypotéky	39 168,- Kč
Čistý zůstatek z nájmu
Roční výnos z nájmu	78 000,- Kč
Výdaje + daň	24 190,- Kč
Nájem po odpočtu výdajů	53 810,- Kč
Nájem po odpočtu splátek a daně	14 642,- Kč

Po zaplacení splátek hypotečního úvěru a všech výdajů včetně daně z příjmu panu Jirsákovi zůstane 14 642,- Kč. Nezapomeňte, že celkový výnos zahrnuje také splacenou jistinu hypotéky.

Výpočet ročního výnosu vlastního kapitálu*

Vlastní zdroje	220 000,- Kč
Roční výše nájmu	78 000,- Kč
Roční úroky z hypotéky	17 640,- Kč
Roční splátka jistiny hypotéky	21 520,- Kč
Výdaje + daň	24 190,- Kč
Nájem po odpočtu výdajů	53 810,- Kč
Nájem po odpočtu výdajů, úroku	36 170,- Kč
Roční výnos z nájmu	34 800,- Kč
Roční výnos vlastního kapitálu po odpočtu výdajů	24,46 %
Roční výnos vlastního kapitálu po odpočtu výdajů a úroku v prvním roce	16,44 %

* U ročního výnosu vlastního kapitálu nepočítáme s nákladovými úroky, které v prvním roce činí cca 20 000,- Kč a postupně se snižují.

Pozn. Tyto výpočty jsou zjednodušené a orientační. Neberou zřetel na zhodnocení vkladu růstem tržní hodnoty nemovitosti. Tento růst je v jednotlivých lokalitách rozdílný včetně rozdílného výnosu z nájmu. Záleží také na tom, zda upřednostňujete výši výnosu z nájmu, anebo růst tržní hodnoty vašeho majetku.

Protože v anuitě klesá podíl zaplaceného úroku a stoupá podíl zaplacené jistiny, v následujících letech výnosy ještě více porostou. Za první rok se pan Jirsák mohl těšit z výnosu 16,44 % (se započtením úroku z hypotéky). Za poslední rok splácení to bude už 24,46 %.