Menu
Menu

9 nejčastějších chyb v kupní smlouvě​​​​​​​


9 nejčastějších chyb v kupní smlouvě

1. Nesprávné uvedení účastníků smlouvy nebo jejich zástupců

Ilustrační obrázek​

Pohlídejte si, zda jsou ve smlouvě uvedeny všechny iniciály účastníků. Stává se, že ve smlouvách zcela chybí nebo obsahují chybné údaje.

Občanský zákoník jasně říká, že kupní smlouva musí mít písemnou formu a musí být zřetelné, kdo stojí na smluvních stranách. 

Jaké základní náležitosti musí kupní smlouva obsahovat?


FYZICKÉ OSOBY:

  • Jméno a příjmení fyzické osoby

  • Rodné číslo

  • Datum narození (pouze v případě, že nemají rodné číslo)

  • Trvalý pobyt (v případě, že ho účastník nemá, pak se uvádí údaj o bydlišti)

  • Notářsky ověřené podpisy

PRÁVNICKÉ OSOBY:

  • Název právnické osoby

  • IČ

  • Sídlo společnosti

  • Zastoupení


2. Chybí vymezení předmětu převodu 

V této části smlouvy se chybuje často. Věnujte proto pozornost přesnému vymezení a uveďte všechny součásti převodu v kupní smlouvě včetně jejich vztahu k věci hlavní. Obzvlášť klaďte důraz na to, ať je předmět převodu ve smlouvě specifikován dle údajů v katastru nemovitostí.

Pokud tuto část podceníte, smlouva může být neplatná. Katastr nemá povinnost řešit problematické součásti smluv.

Provádí pouze zápis nového majitele. A věřte, že není nic příjemného řešit tyto nesrovnalosti po několika letech, kdy vyplují na povrch. 


3. Nesprávné vymezení předmětu 

Ilustrační obrázek​

Neplatná může být smlouva také v případě, kdy chybí údaje uvedené v zák. č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona. Pokud nedoplníte všechny zákonné údaje, katastrální úřad váš návrh na povolení vkladu vlastnického práva zamítne. 

A které údaje nejčastěji chybí? V případě bytů chybí nejčastěji označení bytové jednotky nebo vymezení jednotky bez spoluvlastnických podílů na společných částech budovy a pozemku.



4. Projev vůle

Obsahuje vaše kupní smlouva informaci o projevení svobodné vůle? Stručně řečeno, prodávající projevuje vůli danou nemovitost prodat včetně jejího předání do vlastnictví kupujícímu a naopak kupující projevuje vůli ji do svého vlastnictví nabýt. V případě, že tato informace chybí, smlouva je neplatná. 


5. Chybí povinné přílohy nebo ověření podpisů

Ilustrační obrázek​

Zákon říká, kdy a v jakém rozsahu je potřeba přiložit ke kupní smlouvě přílohy (např. plná moc v případě zastoupení atd.). Dále zákon vyžaduje ověření podpisů obou smluvních stran. Pokud chybí některá z požadovaných příloh nebo ověřené podpisy, katastrální úřad v krajním případě návrh zamítne. Minimálně vás ale vyzve k tomu, abyste potřebné formality doplnili. To způsobí zbytečné prodlužování prodeje. 



6. Nedostatečné poučení kupujícího

Vyhněte se případným sporům, které by mohly narušit průběh prodeje nemovitosti. Smlouva musí obsahovat všechna fakta i právní správnosti převáděné nemovitosti. S ústním předáním informací kupujícímu si zkrátka nevystačíte.


7. „Ne-bezpečnost“ úhrady kupní ceny

V kupní smlouvě je potřeba přesně definovat ustanovení o kupní ceně a způsobu úhrady. Předejdete pozdějším spekulacím či podvodům. Práva a povinnosti obou stran by měly být vyvážené, aby byl pro obě strany obchod maximálně bezpečný. 

K úhradě kupní ceny doporučujeme využít depozitní účet nebo advokátní (případně notářskou) úschovu. Do doby převedení vlastnických práv a předání nemovitosti budou peníze bezpečně uloženy na depozitním účtu nebo u advokáta (notáře). 

K úhradě kupní ceny doporučujeme využít depozitní účet nebo advokátní (případně notářskou) úschovu. 

8. Neplatná ujednání o smluvních sankcích

Chcete si pojistit dodržení dohodnutých práv a povinností hrozbou vysokých sankcí? Vězte, že tímto nic nezískáte, ba právě naopak. Pokud jsou sankce nepřiměřeně vysoké, ujednání se stává neplatným.



9. Špatné ujednání o povinnosti k úhradě daně z nabytí nemovité věci

Ilustrační obrázek​

Žijete v domnění, že daň z nabytí nemovitých věcí platí prodávající? Ve skutečnosti je to přesně naopak. Povinnost platit tuto daň je na straně kupujícího. Pokud se tedy smluvně nedohodnete jinak. Nezapomeňte tuto otázku s kupujícím včas projednat. Vyhnete se tak zklamání, když zjistíte, že do státní pokladny musíte odvést desítky tisíc.

PŘÍPADOVÁ STUDIE  NÁKUP NOVÉHO DOMOVA

PŘÍPADOVÁ STUDIE  NÁKUP NOVÉHO DOMOVA

Věříte, že zvládnete nákup nemovitosti snadno sami? Proč platit za služby realitní kanceláři? Podobně uvažuje většina kupujících. Vybrat nemovitost na internetu, absolvovat prohlídku, dohodnout cen...

Jak se ponořit do nákupu domu a neztratit dech

Jak se ponořit do nákupu domu a neztratit dech

Koupě domu se může stát jedním z nejšťastnějších momentů života, ale může i pěkně potrápit. Dokážete udržet emoce na uzdě a považovat nákup domu za investiční transakci?

Neradi chybujete? Pak neváhejte kontaktovat náš APLU tým!

Ovládací prvek Obrázek
Ovládací prvek Obrázek
Ovládací prvek Obrázek
Ovládací prvek Obrázek